Tech­nische vragen Woon­a­genda

Indiendatum: dec. 2018
Antwoorddatum: 2 jan. 2019

1. Hoeveel procent van de huidige huren in de Haagse particuliere huursector vallen onder de liberalisatiegrens?
   
   Ten tijde van het WoOn2015 was dat 56%. De verwachting is dat het nu lager is. Door het WoOn 2018, dat in 2019 verschijnt) krijgen we daar inzicht in.
   
2. Kan worden ingeschat hoeveel procent van de huren van de particuliere huursector op basis van het puntensysteem onder de liberalisatiegrens behoren te vallen?
   
   Nee, hier heeft de gemeente niet genoeg data voor.
   
3. Aangegeven wordt dat doordat de koopmarkt steeds lastiger bereikbaar is, starters aangewezen zijn op de huurwoningmarkt. Kan worden ingeschat welk deel van de starters noodgedwongen voor een huurwoning kiest en welk deel bewust hiervoor kiest, bijvoorbeeld vanwege de flexibiliteit?
   
   Dit is afhankelijk van diverse externe factoren en dus niet in te schatten.
   
4. Waarom wordt bij het hoofdstuk ”Maatregelen goedkoop segment” niet ingegaan op goedkope koopwoningen? Worden hier geen maatregelen voor genomen? Waarom niet?
   
   Er wordt bij gemeentelijke opdrachten waar mogelijk een aandeel koopwoningen in het middensegment uitgevraagd en daarnaast wordt met kleinschalig opdrachtgeverschap (blz. 8) extra ingezet op betaalbare koopwoningen. Het college legt de prioriteit verder bij 30% sociaal en 20% middeldure huur. Een maatregel op huurwoningen zorgt namelijk, ook voor de betaalbaarheid voor toekomstige huurders. Een maatregel op koopwoningen, bijvoorbeeld een bijdrage in de grond exploitatie, heeft geen effectiviteit meer na de eerste mutatie. Hierbij heeft alleen de eerste koper, vanwege vermoedelijke waardestijging, profijt van het voordeel.
   
5. Blijft de Woonvisie uit 2017 onverkort gelden of wordt deze visie ook aangepast op basis van de inzichten uit deze agenda?
   
   De Woonagenda vervangt het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie (RIS296833 DEEL II Agenda Woonvisie). De ambities op gebied van duurzaamheid komen terug in de kadernota duurzaamheid.
   
6. Op pagina 7 wordt aangegeven dat er ook een rol ligt “voor woningcorporaties die op eigen grond of in erfpacht verdichten (niet-DAEB)”. Waarom ligt hier een rol voor de corporaties? Wat is nu mogelijk voor corporaties bij niet-DAEB en hoe zal het Rijk deze bestaande regels concreet versoepelen?
   
   Om eenzijdige wijken te verbeteren is het nodig om bij verdichting geen extra sociale woningbouw toe te voegen maar juist woningen in andere segmenten toe te voegen. Als een corporatie op een eigen locatie verdichting toepast is het voor de hand liggend om de corporatie ook de toegevoegde middeldure huur te laten verhuren. Hierdoor wordt via gemengd bouwen (sociaal en middenhuur) ook de businesscase voor corporaties beter haalbaar. Corporaties mogen momenteel primair alleen investeren in hun kerntaak (sociale huur), tenzij de uitkomst van een markttoets bepaalt dat corporaties ook middenhuur mogen realiseren. Het Rijk zal de regels versoepelen zodat de markttoets bij complexen van
   corporaties op erfpacht niet meer nodig is.
   
7. In het document wordt aangegeven dat middeldure huur in privaatrechtelijke afspraken wordt vastgelegd. Op welke manier gebeurt dit? Is dit via een kettingbeding? Waarom wordt gekozen voor een periode van 20 jaar?
   
   Dit zal vastgelegd worden in bijzondere voorwaarden in erfpachtcontracten of via anterieure overeenkomsten. Bij uitgifte in eigendom kan dit via een kettingbeding worden opgenomen. In erfpachtcontracten is geen kettingbeding nodig omdat een erfpachtbeding automatisch zakelijke werking heeft. Voor de periode van 20 jaar is gekozen om te zorgen dat de middeldure woningen ook daadwerkelijk langdurig in het middensegment blijven en 20 jaar past goed binnen de horizon van institutionele beleggers.
   
8. Wat is de huidige systematiek van een huisvestigingsvergunning? In hoeverre is de effectiviteit van dit middel onderzocht? Is bijvoorbeeld in te schatten hoeveel huizen worden verhuurd zonder dat deze vergunning is afgegeven terwijl dit wel was vereist?
   
   Momenteel is een huisvestingsvergunning verplicht voor huurwoningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. De huisvestingsvergunning is een effectief middel om de goedkope (en straks de middeldure) huurwoningen beschikbaar te houden voor de juiste doelgroep. Voor alle sociale huurwoningen van corporaties wordt een huisvestingsvergunning verleend. De corporaties zien hierop toe. Het is niet in te schatten hoeveel woningen van particuliere verhuurders worden verhuurd zonder deze vergunning.
   
9. Hoe wordt gehandhaafd op de huisvestigingsvergunningsplicht? Hoe verhoudt deze vergunningsplicht zich tot een splitsingsvergunning?
   
   Dit zijn twee verschillende vergunningen met elk een eigen doel en eigen voorwaarden waaraan getoetst wordt. Deze vergunningen hebben geen verband. Zie verder beantwoording vraag 53.
   
10. Waarom is gekozen voor de periode van 3 jaar om de plicht voor een huisvestingsvergunning op te hogen naar €950?
    
    De maatregelen zijn bedoeld om de huidige druk op de woningmarkt te verlichten. Bij afloop van de maatregelen wordt bezien of de maatregelen verlengd moeten worden of niet.
    
11. Wat wordt bedoeld met de zin “Daarnaast zal de woningproductie van marktpartijen in de komende jaren hoger uitvallen dan het aantal waarop de 30% in de nota Agenda Ruimte voor de Stad is gebaseerd”?
    
    Bedoeld wordt dat de feitelijke woningproductie in de komende jaren naar verwachting hoger zal uitvallen dan het in de Agenda Ruimte voor de stad geprognotiseerde aantal van 2000 a 2500 woningen per jaar.
    
12. Wanneer wordt de nieuwe raamovereenkomst met woningcorporaties en huurdersorganisaties als Raadsvoorstel aan de gemeenteraad gestuurd?
    
    De Woonagenda vormt de gemeentelijke inzet bij de onderhandelingen over de Raamovereenkomst. Als de huurdersorganisaties, woningcorporaties en het college de Raamovereenkomst getekend hebben zal deze ter informatie naar de gemeenteraad worden gestuurd. Dit gebeurt naar verwachting in kwartaal 2 van 2019.
    
13. Corporaties geven geregeld aan dat de parkeernorm voor sociale huurwoningen een probleem is en dat de garages vaak leeg staan. Is overwogen om deze norm lager te leggen voor sociale huurwoningen om zo sociale bouw te stimuleren? Waarom wordt hier niet op ingezet?
    
    In het coalitieakkoord is afgesproken dat we bij ontwikkelingen in de nabijheid van openbaar vervoersknooppunten de parkeernorm los laten. En grootschalige nieuwbouw vindt grotendeels plaats in de buurt van (toekomstig) hoogwaardig openbaar vervoer.
    
14. Waarom is gekozen voor de termijn van 20 jaar voor de sociale woningprijs? Is het juridisch ook mogelijk deze langer te stellen?
    
    Het is juridisch mogelijk deze termijn langer te stellen maar dit zal een negatief effect hebben op de haalbaarheid van een ontwikkeling. Zie verder beantwoording vraag 26.
    
15. Op pagina 9 staat “Bij uitponden wordt (indien een sociale grondprijs is gehanteerd) suppletie berekend.” Wat houdt dit precies in? Hoe wordt de hoogte van deze suppletie bepaald?
    
    Markthuur- of koopwoningen hebben een hogere grondwaarde dan sociale huurwoningen. Suppletie houdt in dat dit verschil in grondwaarde alsnog in rekening wordt gebracht wanneer sociale huurwoningen verkocht worden of worden geliberaliseerd.
    
16. Op pagina 10 staat “Pas als blijkt dat geen woningcorporatie capaciteit heeft kunnen marktpartijen het aandeel sociale woningbouw zelf invullen volgens bovenstaande voorwaarden.” Hoe wordt bepaald of woningcorporaties capaciteit hebben?
    
    Dit wordt in overleg met de woningcorporaties bepaald. De basis is de prospectieve informatie van de woningcorporaties.
    
17. Gesteld wordt dat 5 % van de vrijkomende Haagse sociale woningen onder starters wordt verloot. Is deze woonruimte verbonden aan een tijdelijk huurcontract?
    
    Nee, deze woningen zijn niet verbonden aan een tijdelijk huurcontract.
    
18. Aangegeven wordt dat de regels rond voorrang “eenduidiger worden beschreven, zodat alleen de huishoudens die het echt nodig hebben aanspraak kunnen maken op een urgentieverklaring.” Wat verandert er precies binnen deze regels?
    
    De regels worden eenduidiger beschreven, zodat er minder verklaringen worden afgegeven op basis van een ruime interpretatie van de huisvestingsverordening.
    
19. Kan een limitatieve lijst worden gegeven van de “Onmisbare beroepsgroepen”?
    
    De onmisbare beroepsgroepen vallen in de categorieën Zorg, Onderwijs en
    Politie en worden nog verder uitgewerkt.
    
20. Op pagina 15 staat “De komende jaren richten we ons niet alleen op het aantal studentenwoningen maar ook de relatie tussen huur en kwaliteit.” Welke actie wordt hier concreet aan verbonden?
    
    Het kritischer beoordelen van businesscases (o.a. huurprijsniveau vs. exploitatieperiode).
    
21. Aangegeven wordt dat “Andere excessen op de particuliere huurmarkt worden aangepakt door de Haagse Pandbrigade (HPB).” Wat doet de HPB nu om de kwaliteit van de Haagse particuliere huurwoningen te verbeteren en wat wordt binnenkort aanvullend gedaan?
    
    Jaarlijks wordt een jaarplanning gemaakt van de activiteiten van de Haagse Pandbrigade en jaarlijks wordt verslag gelegd van de behaalde resultaten. Beide documenten geven goede omschrijving van de activiteiten van de Haagse Pandbrigade. Het jaarverslag 2017 is te vinden onder RIS 300434 en de jaarplanning te vinden onder RIS 299060.
    
22. Welke andere maatregelen worden getroffen om de kwaliteit van de Haagse woningvoorraad te verbeteren?
    
    Voor woningeigenaren in VvE’s is de gemeentelijke VvE-balie beschikbaar voor juridisch advies, technisch advies en mediation om woningkwaliteit en duurzaamheid van VvE-woningen te verbeteren. Daarnaast verkent de gemeente momenteel hoe een woning-APK het best ingezet kan worden om woningkwaliteit te verhogen. Via de winkels van Hou van je Huis kan daarnaast iedereen in Den Haag terecht voor advies over duurzaam woningonderhoud. Daar kunnen woningeigenaren ook een energie- en onderhoudsscan en ketelcheck aanvragen.
    De gemeente Den Haag maakt prestatieafspraken met woningcorporaties, waar ook afspraken over woningverbeteringen worden gemaakt. De gemeente Den Haag heeft daarnaast, in samenwerking met huurdersverenigingen, GGD en woningcorporaties de vocht- en schimmelexpert opgezet. Deze expert kan voor corporatiewoningen ingezet worden als onafhankelijk onderzoeker van vocht- en schimmelproblemen.
    
23. Kan worden ingegaan op de handhavings- en beboetingsmiddelen van de HPB? Gaat de HPB vaker beboeten en handhavingsmiddelen inzetten?
    
    De Haagse Pandbrigade kan dwangsommen of boetes opleggen op grond van de Huisvestingswet en Woningwet. Momenteel worden er boetes opgelegd op grond van de Huisvestingswet, voornamelijk bij hennepkwekerijen. Indien het voor de verwezenlijking van de Woonagenda of om andere redenen nodig is om meer (typen) overtredingen te beboeten,
    dan wordt hierop ingezet.
    
24. Verwezen wordt naar een aanvullend instrumentarium om excessen op de particuliere huurmarkt te kunnen aanpakken. Kan worden aangegeven welke aanvullende instrumenten het onderdeel “Goed Verhuurderschap” bevat en wanneer komen deze nieuwe instrumenten beschikbaar?
    
    Op dit moment loopt het traject nog met BZK om invulling te geven aan Goed Verhuurderschap. De aanpak van Goed Verhuurderschap gaat om discriminatie, huisjesmelkerij, onterecht berekende bemiddelingskosten en de rol van de huurder. Begin 2019 kunnen wij u hopelijk meer informeren over de resultaten van dit traject.
    
25. Op pagina 11 staat: “Zo hebben we in het coalitieakkoord aangegeven dat er alleen ruimte is voor bouw- of vervangingsprojecten die aansluiten op de bestaande bouwstijl en in de bestaande omgeving”. Hoe wordt dit geborgd? Kan de gemeente bij een vergunningsaanvraag een bouwproject weigeren indien deze niet aansluit op de bestaande bouwstijl?
    
    Aanvragen omgevingsvergunningen worden in eerste instantie getoetst aan het bestemmingsplan. Dit is het wettelijk kader. Indien wordt afgeweken van het bestemmingsplan houdt het college rekening met de afspraken die zijn gemaakt in het coalitieakkoord. Dit wordt geborgd in de adviesprocedure, waarin het (wettelijke vereiste) advies van de Welstands- en
    Monumentencommissie een belangrijke rol speelt.